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海外樓市烈火烹油 多國央行坐不住了

2021-09-17 10:25:45    證券時報

是需求?還是泡沫?

盡管疫情仍未得到控制,但全球多國的房價仍在節節高升,“房奴”們的心都很累。不過,在疫情期間房價為何還能如此強勢?通過與在當地生活的民眾對話,我們不妨一起來“溯源”。

 

聽聽民眾的心聲

海外房價“漲聲”一片之下,不妨先聽聽各地民眾的心聲。

“真沒想到,房地產市場竟然受益于疫情。”在美國舊金山生活的華人張興(化名)今年年初終于在圣何塞買到屬于自己的房子,回想起買房經歷,他還是印象深刻。“在買到現在這套房子之前,我已經看了十幾套房子,其中有6套房出了價,但基本每套房有10到20個投標是常態,最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上,可以說買房是要靠搶的。”

“現在,我住的地方周圍也有掛盤的房源,價格比我當時買的價格高出5%至8%左右。”張興還說,“跟國內不一樣的是,這邊的房產中介都是要提前預約才能咨詢。”

美國市場備受關注,熱度高自然不在話下。這時,住在新西蘭非熱門片區的民眾卻也體會到了樓市的“火熱”。市場數據顯示,新西蘭的房價達到了一個新的里程碑:全國平均房產價值首次達到100萬新西蘭元(約合450萬元人民幣)。

“如果說奧克蘭的房價上漲很正常,我住的這里算很偏僻了,房價也在疫情期間上漲。”在新西蘭南地大區生活的華人小米(化名)打趣說,“奧克蘭在北邊,我們在南邊,打個有趣的比喻,那就是我們這相當于國內的鶴崗吧,號稱新西蘭的價格洼地也被抹平。”她向記者展示了一套當地房源的資料:面積為220平方米、占地約455平方米,這套房子在今年1月的成交價為47.5萬新西蘭元(約合218萬元人民幣),現在的掛牌中位價都已經漲到52.5萬新西蘭元,漲幅達到10.5%。“我對這房子印象深刻,正是因為當時業主要賣房子,我才被迫搬家。你還別說,這里靠近大學,所以非常好出租,買房人也挺多。”

在香港從事房產中介的邁克過去經常要“到處飛”,滿足客戶在各地的購房需求。他告訴記者,不管是澳大利亞悉尼和墨爾本,還是新加坡和首爾等城市,今年以來亞太地區多地房價正一路走高。以新加坡為例,房地產網站PropertyGuru數據顯示,今年1~7月新加坡中心區三至四居室的房產銷售價格中值已經接近250萬美元。韓國首爾也是亞太地區房價最高的城市之一,集住宅和商業于一體的辦公式公寓深受單身住戶歡迎,今年上半年的價格同比上漲8%。與此同時,大型房產的價格同比飆升31%。

 

房價為什么漲?

貨幣寬松、供給和封鎖效應

加拿大蒙特利爾銀行分析師Porter表示,全球房價正以45年有記錄以來的最快速度上漲。亞洲最大房產科技公司居外IQI最新發布的《2021年第二季度全球房價報告》顯示,在截至2021年第二季度的一年中,特別是在歐洲、亞太等地區的許多國家以及美國和加拿大,兩位數幅度的房價上漲正成為常態,這一波樓市繁榮的規模是前所未有的,低利率、貨幣寬松以及許多國家的大規模政府刺激措施是主要原因。在迄今為止公布住房統計數據的全球56個住房市場中,有43個市場的實際房價(即根據通貨膨脹調整的價格)有所上升。

不過,也不是所有國家的房價都在上漲,“日本、泰國和菲律賓的公寓價格就在下跌,這些地方過去也是一些投資客喜歡的投資標的。”邁克如是說,“以泰國的公寓為例,去年來自中國的客戶數量就少了近30%。”

疫情之下多國為抗擊疫情,采取了大量的寬松措施以提振經濟,隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇,通脹預期一路升高。當然,在本輪多國房價走高的背后,存在多重因素,但具體到各國國情,則有不同原因。例如,對于丹麥、瑞典等歐洲國家,房價上漲背后是負利率房貸和全球負利率債券的盛行,也在很大程度上刺激了購房需求。

在張興看來,強勁的需求,加上低利率環境,是美國一些地區房價上漲的“主因”,買房是為了抗通脹?,F在,利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒,特別是大城市的房子。更有海外觀察人士認為,與次貸危機不同,這一次美國房地產市場的基本面不是投機過剩,而是供給不足。

“我覺得房價上漲的根本原因還是供需,因為疫情以后大量海外新西蘭人回流,他們也比較有購買力,導致需求上漲;另一方面,疫情導致海外工人進不來,原材料也受到海運運力緊張的影響,新建房速度放緩,導致供給減少。”小米表示。

那么,外國買家對當地房價的推動作用有多大?有市場人士認為,疫情之下多國都實施不同程度的“封鎖”,加上多國都已經采取針對外國人購房的限制措施,本輪房價上漲的“內因”動力強過“外因”。不過,隨著全球供應鏈面臨壓力,建筑庫存出現萎縮,鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升,這也導致住房庫存中結構性供需失衡被放大。

“外國買家不是主力,這邊從2018年開始就對海外人士限購。所以,即使外國買家喜歡投資房產,手頭錢也多,但體量還是小,不足以推動這么大的漲幅。”小米表示。

 

多國央行開始關注

居外IQI集團聯合創始人、董事會執行主席喬治·奇米爾預計,“到2022年第一季度,主要市場的房價將繼續增長。更多的財務和貨幣刺激,高經濟增長率(特別是在發達國家),以及疫情后增漲的創業意愿將使大部分市場的房價面臨進一步上行壓力,同時這些地區的住房可負擔性問題也更加特突出。”

高房價似乎成為疫情給全球經濟帶來的一大“后遺癥”——多國紛紛采取經濟刺激政策,持續攀升的房價已經引起多國決策層的關注。無獨有偶,在房價上漲明顯的韓國,已經開啟了加息之旅。

8月26日,韓國央行將基準利率上調25個基點至0.75%,這是3年來韓國央行首次加息。目前,韓國貨幣政策的重點已從支持經濟轉向遏制債務驅動的資產泡沫。韓國此次上調基準利率主要是因為消費需求上升、房地產市場過熱以及家庭負債飆升帶來的通脹壓力上升,加之出口反彈帶動了經濟強勁復蘇。此外,在零售支出強勁、失業率下滑以及房產價格飆升的幫助下,新西蘭經濟增長超預期,通脹率也隨之上升。市場普遍預計,10月新西蘭央行會議將采取8月未采取的措施,加息25個基點甚至50個基點。

在歐洲央行最近的戰略評估中,住房成本是公眾表達的最大擔憂之一。歐洲央行行長拉加德早在6月承認,“疫情防控期間房價與更廣泛的經濟發展之間的脫節,帶來了價格調整的風險”。美國財長耶倫也表示,她擔心“房價上漲將給首次購房者或收入較低的家庭帶來壓力”。

盡管房地產被賦予了抗通脹的資產屬性,但并不是所有國家或地區的房價上漲都能帶來投資回報。公開信息顯示,有海外媒體對全球100余名地產市場觀察者的調查顯示,超過80%的受訪者認為全球房價漲勢可能已經見頂。國際清算銀行貨幣和經濟主管勞迪奧·博里奧認為,短期內房價上漲對經濟是一件好事,但房價走高也可能會變成一種不可持續的繁榮,最終導致經濟復蘇逆轉。

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